发布时间：2019/1/31 16:31:32 来源：王楚婷 阅读：930次 作者：wangchuting
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澳大利亚的土地所有权基本可被分为两种，一是自由保有产（Freehold Title），二是皇室土地（Crown Land）。不同州与领地有着不同的相关法律规定。 |
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自由保有产权
授予土地所有人完整的土地产权。在遵守相关法规的前提下，可对土地进行一系列建设与开发。需遵守的相关法规包括规划及开发法规、建设法规等。
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a. |
托伦斯登记产权（TorrensTitle）：目前市面上大部分街道上的独立房屋(House)都属于托伦斯所有权，意味着土地也是属于房屋所有人的。该系统简化了土地交易的程序以及对于所有权的认证，通过对房屋所有权的登记进行转让过户的交易。托伦斯所有权证书上包括业主姓名，土地物业抵押的情况，及某些特别的说明。 |
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b. |
分契产权（StrataTitle）：比较常见的为多层建筑如公寓房或连体别墅等。业主对土地并无所有权，相反只是建筑中的有限空间并获得该空间房产的所有权。一块土地可以分成2至上百个分契空间，并产生许多公用设施(如外墙、过道、电梯等)，需要所有业主共同维护。 |
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c. |
社区产权（CommunityTitle）：常见于类似住宅小区的土地分割的模式。业主对社区内的一部分土地持有所有权，然而道路、花园及自然景观等均由社区内的业主负责管理和维护，一般通过委托专业的社区管理物业公司打理(非常类似分契式所有权)。社区业主需缴纳相应的社区管理费来保证公共空间的清洁和维护。 |
皇室土地权
所有不构成自由保有产权的土地都被称之为皇室土地，为澳大利亚政府及州或领地政府所有。除完整的土地所有权外，也存在其他土地权益，包括租赁权、抵押权、地役权、原住民土地权、许可证。
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a. |
租赁权：土地所有人可根据条款，将所持有土地的任何部分租赁给其他人士（承租人）。典型租赁条款通常包括：租赁年限、续租权、租金、租金条件以及退租条款。 |
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b. |
抵押权：土地所有人可将所持有土地向贷款人进行贷款担保。同时，土地租赁权持有人也可将租赁权作为担保进行贷款。 |
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c. |
地役权：土地所有人可临时授予其他土地所有人自己土地上的一部分权益（如在所持有土地上铺设管道等）。 |
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d. |
原住民土地权：该权益指澳大利亚土著居民或托伦斯海峡岛民的土地权益。任何开发商或是投资项目都必须考虑原住民土地权，并确保这一人群的权益不受项目的限制。 |
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e. |
许可证：土地所有人可向其他人士授予土地占有权，这属于土地所有人和被许可人之间的私人契约。 |
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澳大利亚土地规划及开发
在澳大利亚的地产业务，如买卖房地产、开发土地、收购或建设土地，有着相应的国家政府及州政府的法定法规要求。其中包括：
1. 规划及开发法律规定：以土地的所在区域及用途类型来进行土地评估；
2. 建设法律规定：以建筑的结构设计来进行针对建筑物安全性能的评估。
规划及开发法律规定
在澳大利亚的行政区划下，各个州和领地有着不同涉及规划及开发法规与制度。绝大对数的相关法律文件将土地划分为了不同开发类型，包括：
1. 允许开发，无须取得土地开发的批准；
2. 允许开发，须取得土地开发的的批准；
3. 禁止开发。
项目“允许开发，须取得土地开发的的批准”通常包括以下情况：
1. 土地的用途变更，如从私人用地转为商业用地；
2. 在土地上将会进行建筑物的建设，如房屋的建设。
若投资者符合以上任何一个情况，则需要获批，并遵守适当的有关评估程序向当地评估机构提交申请。与此同时，也需要将申请公开提交到相关政府部门，并由各方向评估机构出具意见书，有关这一法规的讯息如下：
法律后果:
违反这一法律规定的行为可构成刑事犯罪，也可导致政府对正在进行中的项目活动的禁止，甚至强制拆除未通过审批的相关建筑物。对于违法者，可涉及高额罚款甚至监禁。
审批机构：
a. 当地市议会，对一般常见项目进行审批
b.州或领地政府，对有重大影响力的项目进行审批
审批时间：
由于申请的项目性质以及复杂程度的不同，审批时间也会因此变化。自申请提交日起，审批过程可持续一个月或长达几年。因此，在提交申请之前，对项目的调研是至关重要的。
相关费用：
申请审评的费用不高，同时投资者也当考虑与调研和法律相关的顾问费用
注意事项：
a. 提供资料的完整性，以确保不延长相应审批时间；
b. 考虑可左右审批结果的政治因素；
c. 审批时间的延误可由以下原因导致：项目涉及的规划事宜较复杂，或项目受到一些人员的反对；
d. 审批结果带来的附加需遵守条例，并需要投资者硬性遵守。条例可包括，建筑物高度、建筑物开放时间、向其他机构申请审批、对某些事项起草计划书等。若违反规定，便可能导致审批时间的延误，严重的也可能导致刑事犯罪。
澳洲投资移民项目
188A 商业与创新类
申请条件：
★ 主申请人55周岁以下，有成功的商业背景；
★ 资产达到80万澳元以上，来源合法；
★ 获得州政府担保，EOI评分65分以上；
★ 申请前的4年有2年公司的年营业额超过50万澳元；
★ 公司营业额小于40万澳元，至少拥有51%的股份；
公司年营业额大于或等于40万澳元，需拥有至少30%的股份；
上市公司需占股10%；
★ 23周岁以内且单身、在读、经济未独立的子女可随同申请；
★ 身体健康，无犯罪记录。
188B 投资者类
申请条件：
★ 主申请人55周岁以下，有成功的商业背景；
★ 递交申请前2个财年，家庭净资产达到225万澳元以上，来源合法；
★ 获得州政府担保，EOI评分65分以上；
★ 拥有至少3年的投资经验；
★ 过去5个财年中，有1个财年管理150万澳元以上的投资；
★ 可以投资150万澳元于澳洲的合格投资产品为期4年；
★ 23周岁以内且单身、在读、经济未独立的子女可随同申请；
★ 身体健康，无犯罪记录。
188C 显赫投资类
申请条件：
★ 主申请人55周岁以下，有成功的商业背景；
★ 资产达到80万澳元以上，来源合法；
★ 获得州政府担保，EOI评分65分以上；
★ 申请前的4年有2年公司的年营业额超过50万澳元；
★ 公司营业额小于40万澳元，至少拥有51%的股份；
公司年营业额大于或等于40万澳元，需拥有至少30%的股份；
上市公司需占股10%；
★ 23周岁以内且单身、在读、经济未独立的子女可随同申请；
★ 身体健康，无犯罪记录。
132A 天才企业家类
申请条件：
★ 主申请人55周岁以下，有成功的商业背景；
★ 家庭净资产达到150万澳元以上，并解释合法来源；
★ 申请前的4年有2年公司的年营业额超过300万澳元；
★ 公司年营业额小于40万澳元，至少拥有51%的股份；
公司年营业额大于或等于40万澳元，需拥有至少30%的股份；
上市公司需占股10%；
★ 公司净资产达到40万澳元以上；
★ 23周岁以内且单身、在读、经济未独立的子女可随同申请；
★ 身体健康，无犯罪记录。
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